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Adquirir um imóvel para locação pode ser um excelente investimento desde que o proprietário tenha atenção e alguns cuidados. Ao alugar seu imóvel, muitos fatores podem influenciar na rentabilidade do aluguel e também evitar problemas.

Além de investir em um imóvel bem localizado e ficar atento ao mercado, o proprietário deve estabelecer um bom acordo com o inquilino, evitando que problemas surjam durante a locação. O documento que reflete diretamente esse acordo é o contrato e nele devem estar previstas algumas soluções para situações que costumam gerar conflitos. Para saber quais são os principais desentendimentos que podem ser evitados ao alugar seu imóvel, confira nosso post!

1. Deterioração do imóvel

A conservação do imóvel é uma das questões que mais gera problemas durante a locação. Como já explicamos aqui no blog, ao alugar seu imóvel é muito difícil determinar o que é o desgaste natural do bem e o que é a falta de cuidado do inquilino, por isso, é comum que os desentendimentos acabem surgindo. Para evitar esse tipo de problema, o ideal é manter uma descrição detalhada do imóvel no contrato, além de anexar ao documento um pequeno inventário de fotos que registrem o estado de conservação do bem.

Isso pode evitar que uma porta quebrada ou uma janela trincada virem responsabilidade do proprietário, por exemplo, e acabem trazendo prejuízos ao alugar seu imóvel.

2. Problemas de comunicação

O acordo entre o inquilino e o locador deve estar claro para as duas partes, evitando assim problemas de comunicação. O contrato de locação é o documento que dá suporte a essa relação e nele devem estar descritos todos os direitos e os deveres de cada um. Isso evita problemas na hora de solucionar inúmeras questões relativas ao imóvel.

Obrigações relativas à manutenção do imóvel, datas de pagamento, multas pelo atraso do pagamento, autorizações necessárias entre outras questões devem ser tratadas no contrato para que não hajam dúvidas acerca das responsabilidades de cada um. A locação não deixa de ser uma relação de troca, por isso, inquilino e locador devem saber exatamente aquilo que devem fazer e aquilo que podem exigir.

3. Despesas do imóvel

Embora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e do condomínio sejam obrigações do inquilino, isso acaba sendo negligenciado muitas vezes, quando o proprietário não cuida de incluir essas obrigações no contrato. Para evitar problemas ao alugar seu imóvel coloque uma cláusula especificando o dever do inquilino e cuide que ele cumpra com suas obrigações.

Uma dívida junto ao Fisco ou ao condomínio, pode trazer sérios problemas ao proprietário como, por exemplo, a penhora do seu imóvel. Por isso, não descuide desse aspecto no contrato e no dia a dia da locação.

4. Sublocação

A sublocação está prevista na Lei de Locação (Lei 8.244/91) e possibilita que o imóvel alugado pelo inquilino seja ocupado por um terceiro que assume as responsabilidades pelo pagamento do aluguel e também pelos encargos do imóvel.

Para que tenha um melhor controle sobre o seu imóvel, o proprietário pode vedar expressamente que seu imóvel seja sublocado pelo inquilino. A retirada de qualquer pessoa de um imóvel por meio de uma ação de despejo não é um procedimento simples, ainda mais quando se trata de um terceiro. Para evitar esse tipo de problema, o ideal é que o proprietário não se esqueça de estabelecer regras no contrato proibindo a sublocação.

5. Alterações no imóvel sem autorização

Em regra, o inquilino não pode realizar qualquer modificação no imóvel sem a autorização do proprietário. As chamadas “benfeitorias” só podem ser feitas com a expressa autorização do dono do imóvel. Na prática, isso significa que o inquilino não pode trocar o piso, colocar um box no banheiro, quebrar uma parede, trocar uma janela ou fazer qualquer alteração no imóvel sem autorização. Caso o faça, ele poderá sofrer a aplicação de penalidades previstas no contrato, como multas por exemplo.

Para evitar problemas dessa natureza, o ideal é sempre priorizar a comunicação por escrito, evitando mal entendidos que possam trazer mal estar tanto para inquilinos como para proprietários. O documento necessário neste caso é a Autorização para modificação de imóvel.

6. Inadimplência

Outro problema bastante comum na locação é a questão da inadimplência. Já tratamos aqui sobre algumas medidas para lidar com inquilinos inadimplentes que devem ser observadas para minimizar os prejuízos decorrentes da falta de pagamento. Além de prever uma multa no contrato, o proprietário pode optar por protestar o título de cobrança do aluguel ou ajuizar uma ação na justiça. No caso do protesto, o inquilino terá seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito e ficará limitado para obter empréstimos ou realizar compras a prazo. No caso das ações judiciais, o inquilino pode ter seus bens pessoais penhorados e até ser despejado do imóvel.

7. Ações judiciais

As ações judiciais são medidas drásticas que consomem tempo e recurso de quem as propõe. Para entrar com uma ação na justiça, o proprietário precisará contratar um advogado e esperar um tempo até fazer valer os seus direitos.

Como a demora do Judiciário se transformou em um problema de acesso à Justiça, uma nova modalidade de solução de conflitos vem ganhando espaço no Brasil. Trata-se da arbitragem, um modelo onde um determinado conflito será solucionado por uma câmara arbitral, escolhida pelas partes. Além de ser mais rápida e barata, arbitragem vem se mostrando bastante eficiente para solucionar conflitos da locação, evitando os tradicionais desgastes ao proprietário decorrentes de uma ação judicial tradicional.

Para que a arbitragem seja uma forma válida de solução de conflitos, é necessária que ela esteja prevista no contrato de locação. Por isso, é fundamental cuidar para que uma das cláusulas estabeleça essa forma de solução de conflitos entre as partes.

São inúmeras as situações que podem gerar conflito durante a locação. Essas são apenas algumas das mais comuns. Lembre-se de sempre alinhar de forma clara as questões do contrato, para que prevaleça sempre a harmonia durante a sua vigência.

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pessoa com problemas

Escrito por: Alexandre Rodrigues

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