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Um contrato de locação nada mais é do que um documento que formaliza o acordo feito entre o proprietário e o inquilino. De maneira geral, esse documento trata sobre os direitos e os deveres de ambos, além de trazer algumas penalidades que podem ser aplicadas caso haja o descumprimento do contrato.

Embora o contrato de locação seja algo simples e bastante conhecido, antes de alugar um imóvel, é muito comum ter dúvidas sobre as exigências e as formalidades descritas no documento.

Em diversos contratos é possível encontrar cláusulas que contrariam os dispositivos da Lei de Locação (Lei n.º 8.245/91), por isso, é importante que tanto o proprietário quanto o inquilino saibam quais são essas formalidades previstas na lei e qual o limite de tais exigências antes mesmo de alugar um imóvel. Para saber mais sobre o tema e não errar na hora de assinar o seu contrato, confira o nosso post!

1. Elementos do contrato

O contrato deve contar com a qualificação completa das partes envolvidas, de modo que possam ser encontradas caso haja alguma questão relacionada ao contrato. Essa formalidade serve, portanto, não apenas para identificar as partes, como também localizá-las para quaisquer problemas.

Além da qualificação, o contrato deve ter seu objeto especificado. Ou seja, no caso da locação, é preciso descrer qual o tipo de imóvel que será alugado, além de sua localização e características.

2. Requisitos

Além da qualificação e objeto, o contrato de locação para que seja válido precisa ser assinado por pessoas capazes, ou seja, pessoas que podem exercer pessoalmente seus direitos e obrigações.  Deve também tratar sobre um objeto autorizado pela legislação e, por fim, a forma do contrato deve estar prevista na legislação e não vedada por ela.

3. Garantias

Já tratamos aqui sobre as garantias no contrato de locação. Essa é uma das formalidades que costuma gerar mais dúvidas tanto para proprietários como para inquilinos antes de alugar um imóvel. A Lei de Locação, em seu artigo 37, determina sobre os tipos de garantias que podem ser exigidas no contrato e que servirão para assegurar o proprietário de eventuais prejuízos durante a locação.

Muito embora proprietários e inquilinos possam acordar qual a garantia que seja mais vantajosa para ambos, na hora de redigir o contrato, apenas uma garantia poderá constar no documento.  Exigir mais de uma garantia é vedado pela legislação e pode gerar a nulidade do contrato.

4. Multas

Outra formalidade do contrato é a previsão de multas pelo seu descumprimento. Como já tratamos aqui, as multas por falta de pagamento dos aluguéis ou mesmo pelo inadimplemento do contrato não possuem uma limitação e podem ser estabelecidas de acordo com o critério que for melhor para as partes.

5. Foro e arbitragem

Uma formalidade prevista para todos os tipos de contrato é a eleição do foro. O foro é o local onde é possível questionar judicialmente o cumprimento ou a validade do contrato, por meio do ajuizamento de uma ação. Para os contratos de locação, em geral, o foro eleito é o da situação do imóvel. Muito embora as partes possam acordar outro foro, caso existam conflitos, a regra do foro de situação do imóvel prevalece.

Além de buscar o caminho do Judiciário para resolver eventuais questões com o contrato, também é possível optar pela arbitragem. Na arbitragem, em vez de ver a questão solucionada por um juiz, as partes podem ter a análise dos árbitros que se posicionam sobre a questão.

A determinação pela arbitragem, no entanto, precisa estar prevista expressamente em uma cláusula, informando que as partes concordam com a utilização desse meio de solucionar conflitos.

6. Assinaturas e testemunhas

Outra formalidade que costuma gerar muitas dúvidas diz respeito à necessidade da assinatura de duas testemunhas no contrato. Essa formalidade está prevista no Código de Processo Civil e se aplica a todos os tipos de contrato. No entanto, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, desde 2005, é possível executar o contrato na Justiça, mesmo que essa formalidade não esteja cumprida.

Antes de alugar um imóvel, verifique se todas as formalidades foram cumpridas. As formalidades de um contrato de aluguel estão diretamente ligadas à validade do documento, por isso é fundamental verificar se o documento conta com todas as exigências antes mesmo de assiná-lo.

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Escrito por: Alexandre Rodrigues

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