• Assinei um contrato de Locação em um condomínio. E agora? O que deve ser pago pelo inquilino além do valor do aluguel?

    Por Caio César Ferreira Pires

Tempo de leitura: minutos

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A Locação pode trazer muitas dúvidas tanto para quem está locando seu imóvel residencial, chamado de Locador, quanto para aquele que o alugou, denominado como Inquilino ou Locatário.

Um dos questionamentos mais comuns é sobre quem deverá arcar com o pagamento das despesas e taxas do condomínio.

Neste ponto, é muito importante que as duas partes estejam cientes de suas obrigações para que possam cumpri-lás, garantindo uma relação locatícia saudável e também evitando problemas futuros.

Mas afinal, o que deve ser pago pelo Locador e o que deve ser assumido pelo Locatário?

Para responder esta pergunta é necessário analisarmos a Lei que é utilizada para regular as locações, chamada de Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

A Lei traz em seu Artigo 23, as obrigações que são atribuidas ao Inquilino e entre elas temos em seu inciso XII, o pagamento das despesas ordinárias de condomínio. Vejamos:

Art. 23. O LOCATÁRIO é OBRIGADO a:

(…)

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Mas o que se entende por despesas ordinárias de condomínio? Logo na sequência, o parágrafo 1º do respectivo artigo esclarece:

§1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

Resumindo, para o Locatário saber se uma determinada taxa que está sendo cobrada deve ser paga por ele, é necessário que o mesmo verifique se ela se enquadra no conceito de despesa ordinária, que são os gastos rotineiros e fundamentais para manutenção do condomínio, devendo consultar o rol trazido pelo artigo citado.

Por outro lado, o Locador também contém determinadas responsábilidades quanto ao pagamento de despesas. Isso se percebe quando examinamos o Artigo 22, X, da Lei de Locações, que determina que devem ser pagas as despesas extraordinárias, conforme se verifica:

Art. 22: O LOCADOR É OBRIGADO a:

(…)

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

 

Desta forma, caso haja dúvida entre as partes no pagamento de determinada taxa, é fundamental analisar se esta faz parte de uma despesa extraordinária, que nada mais é que gastos extras oriundos de imprevistos, como por exemplo, vazamentos, substituições de equipamentos, reformas, benfeitorias, entre outras.

O relevante, portanto, é analisar se o que deverá ser pago se enquadra como uma despesa extraordinária, prestando atenção no rol trazido pelo artigo 22 da Lei nº 8.245/1991.

E o que fazer para evitar que o Inquilino cumpra apenas com a obrigacão do aluguel, deixando de pagar as taxas do condomínio?

É cada vez mais frequente os casos em que o proprietário de um imóvel percebe que o inquilino saiu do imóvel deixando de pagar determinadas despesas que, como vimos anteriormente, são de sua responsabilidade, como por exemplo a taxa de condomínio.

Então o que deve ser feito para que esta situação não ocorra?

É fundamental que ao final da relação locatícia o Locador emita um Termo de Quitação, onde verificará se todos os encargos foram pagos.

Você pode elaborar um Termo de quitação em nosso site, através do link

Além disso, outra solução é o Locador fixar um valor locatício que inclua além do aluguel, todas as despesas do imóvel que devem ser pagas pelo Inquilino. Desta maneira, o proprietário do imóvel receberá os valores que seriam de obrigação do Locatário e o próprio Locador, ou a sua administradora, ficará responsável pelo pagamento.

Esta dica pode ser valiosa em uma relação locatícia, evitando que o proprietário saia financeiramente prejudicado.

Em nosso Contrato de Locação Residencial, você pode estipular de quem será a obrigação pelo pagamento dessas despesas.Acesse e elabore de forma rápida e prática este contrato, por meio do Link

Já foi feito o seu contrato de Locação e você não sabia que isso era possível? Não se preocupe!!

Caso este detalhe não tenha sido levado em consideração e as partes já assinaram um contrato de aluguel, aconselhamos que o proprietário acompanhe atentamente o pagamento das despesas que são de obrigação do Inquilino, solicitando que este preste contas e também verificando mensalmente a situação com a administradora do condomínio.

Mesmo assim o inquilino deixou de pagar. O que devo fazer?

Uma das opções, é efetuar uma notificação extrajudicial de pagamento, que seria um documento enviado ao Inquilino, solicitando que pague os valores devidos. Este documento é muito utilizado e se encontra disponível no Contrato Express.

Caso esta tentativa amigável de receber o que era devido não funcione, é possível ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para tanto, é de suma importância que o Locador tenha registrado todos os pagamentos que foram realizados. Desta forma, ele saberá exatamente o que ainda não foi pago.

Você pode gerar um Recibo de Pagamento por meio do nosso site no Link

Quer saber mais sobre o assunto? Entre em contato com um de nossos especialistas através do e-mail: info@contrato.express

Elaborado por: Caio César Ferreira Pires

Referências:

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino. Prática de Locação. 7. ed. São Paulo: Editora Atlas LTDA. , 2016.

Lei nº 8.245/1991 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm)

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2 dúvidas

Felipe Rasoto | 20 nov 2017 às 16:02

Muito bom o texto. Realmente essa é uma das maiores dúvidas quando se aluga um imóvel. Bem esclarecedor.

    Caio César Pires | 20 nov 2017 às 16:02

    Olá Felipe,

    Ficamos felizes em poder ajudá-lo.

    Qualquer dúvida fique à vontade para entrar em contato conosco.

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