• Escolhendo o inquilino: como reduzir seu risco antes de alugar um imóvel [e-book]

    Por Alexandre Rodrigues

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Sobre este e-book

Alugar um imóvel pode ser uma excelente alternativa para variar seus investimentos, além de garantir uma forma de renda. No entanto, para que o aluguel se torne uma opção efetivamente rentável, é preciso que o locador tome alguns cuidados, especialmente com relação à inadimplência.

Além de um bom contrato de locação que assegure os direitos e os deveres do locador, é fundamental saber como lidar com um inquilino, antes de fechar a locação e até mesmo quando ocorre a inadimplência. Isso, além de evitar ou minimizar o prejuízo, faz com que o locador não passe por desgastes ainda maiores.

Neste e-book, vamos tratar um pouco sobre a complexa relação entre locadores e inquilinos e como evitar impasses antes, durante e após a locação. Com dicas práticas, pretendemos mostrar para locadores e inquilinos quais as melhores medidas a serem tomadas durante a negociação da locação ou mesmo após o fechamento do contrato.

Além de dar dicas sobre como avaliar um inquilino, sem cometer qualquer ação discriminatória, vamos tratar sobre algumas medidas que podem ajudar o locador a lidar com a inadimplência de forma mais positiva, evitando ao máximo medidas mais drásticas com as ações judiciais, por exemplo.

Esperamos ajudá-lo a construir uma boa relação, além de um bom negócio, beneficiando todos os envolvidos na locação.

Boa leitura!

Equipe da Contrato Express

Antes de alugar seu imóvel: como avaliar o inquilino

A locação, como outro negócio qualquer, representa riscos. No entanto, com algumas medidas preventivas é possível minimizá-los e até evitar prejuízos.

Quando se trata de escolher um bom inquilino, o locador possui algumas alternativas para avaliar se o possível locatário apresenta riscos de inadimplência ou não.

O primeiro passo para evitar esse risco é consultar o nome do futuro inquilino nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA e SCPC), além da Receita Federal. A existência de débitos perante o Fisco, ou mesmo o nome inscrito nesses órgãos podem indicar que o candidato não é um bom pagador e, por isso, talvez a melhor opção seja aguardar por um novo interessado.

Outra medida importante é solicitar um comprovante de renda, que pode ser desde a folha de pagamento até a Declaração do Impostos de Renda, atestando que o inquilino tem capacidade de arcar com o aluguel. Em geral, o aluguel deve comprometer apenas 25% da renda, por isso, tenha em mente essa proporção ao avaliar a capacidade financeira do candidato.

Por último, o locador também tem a opção de exigir o seguro fiança, como forma de avaliar indiretamente o inquilino. Como essa modalidade de garantia é uma espécie de cessão de crédito, as seguradoras em geral avaliam a capacidade financeira do inquilino, antes de assinar o contrato de seguro. Assim, o locador que exige essa modalidade de garantia também acaba indiretamente beneficiado com a avaliação do inquilino.

O que não posso exigir como locador?

A locação é a cessão onerosa de um bem imóvel, que visa beneficiar tanto o locador quanto o locatário. Por isso, como ela envolve a conciliação de interesse, é preciso haver negociação, para que nenhuma parte saia prejudicada.

No entanto, infelizmente poucos locadores e locatários conhecem bem a legislação e, não raras vezes, é comum ver exigências consideradas abusivas em diversos contratos.

Vale destacar que os contratos elaborados em contrariedade a legislação são considerados nulos. Por isso, antes de exigir determinadas condutas do seu inquilino, com o objetivo de avalia-lo, vale a pena conhecer algumas exigências que podem e que não podem ser feitas antes de fechar o negócio.

Garantias

Segundo a Lei da Locação (Lei n.º 8245/91), existem diferentes tipos de garantias que podem ser exigidas no contrato, porém, na hora de formalizar o documento apenas uma garantia pode ser exigida. Caso o locador exija mais de uma garantia, o contrato pode ser considerado nulo.

O tipo de garantia a ser escolhida é uma liberalidade do proprietário, por isso, antes de assinar o contrato verifique a intenção do proprietário e caso outro tipo de garantia seja mais interessante para você, procure negociar.

Uma boa dica, antes de determinar a garantia é ser estratégico. No caso da fiança, por exemplo, o locador pode demorar muito para receber a garantia, uma vez que é necessário executar o fiador para isso. Para evitar que a execução da fiança seja ainda mais demorada, o locador pode exigir que o fiador apresente o imóvel na mesma localidade do bem locado.

O locador também pode recusar o fiador, caso não apresente a documentação necessária solicitada. Obviamente, inquilinos que vem de outras localidades podem ter dificuldades com isso, por isso o ideal é sempre negociar a garantia e apresentar alternativas.

No caso da caução, o valor estipulado pela lei de três aluguéis pode ser insuficiente para cobrir os prejuízos.

Hoje uma das formas mais práticas para garantir o contrato de locação é o seguro fiança. Embora ele possua algumas restrições quanto à cobertura, os principais danos podem ser cobertos com muito mais facilidade e agilidade, minimizando assim as consequências dos prejuízos causados.

Discriminação

Embora o locador possa recusar um inquilino que não comprove renda o suficiente ou tenha seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, recusar um inquilino em razão da sua profissão, sexo ou raça pode ser caso de discriminação e acarretar problemas ao locador, como o ajuizamento de uma ação por danos morais, por exemplo.

Alugando seu imóvel: como evitar impasses

Após avaliar o inquilino, é importante tomar algumas medidas para evitar problemas durante a locação. Caso você esteja diante de um inquilino inadimplente, será também preciso estratégia e negociação para evitar ao máximo o prejuízo. Abaixo separamos algumas dicas que podem ajudá-lo a evitar desgastes.

 A importância de um bom contrato de locação

Um contrato de aluguel tem como finalidade formalizar os direitos e os deveres tanto do inquilino como do locador. Um bom acordo, além de estabelecer com clareza sobre direitos e as obrigações, deve tratar sobre situações de conflito e quais medidas devem ser tomadas para que a questão não se transforme em um grande problema.
Vale destacar que fazer um contrato de aluguel é importante em qualquer situação, mesmo que a avaliação prévia do inquilino seja positiva. O contrato não protege apenas os interesses do proprietário, mas também do inquilino que não possui apenas deveres na locação, mas também direitos.

No que se refere à inadimplência, o contrato de locação também tem a finalidade de evitar e solucionar o problema, seja através da previsão de multas que inibem a ação do inquilino inadimplente, seja para autorizar a realização de determinadas medidas pelo locador.

Atrasos no pagamento do aluguel: o que fazer?

Quando o inquilino atrasa o pagamento, além de incidirem todos esses encargos, o locador ainda pode tomar algumas providências que são:

Protesto do título

O locador pode levar o título de cobrança (boleto bancário, por exemplo) que não foi pago para ser protestado. Neste caso, o inquilino será notificado pelo Cartório de Protesto para que salde a dívida, evitando assim que o título seja protestado. Caso o inquilino não pague os valores devidos, o título será protestado e seu nome inscrito no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, como o SERASA, por exemplo. Isso limitará o inquilino a obter crédito e realizar compras em diversos estabelecimentos.

Ação judicial

Existem dois tipos de ação que podem ser ajuizadas visando a cobrança de alugueis em atraso. A primeira delas é uma ação de cobrança, onde caso o inquilino não pague os valores em atraso, o juiz pode autorizar a penhora de seus bens pessoais com a finalidade de quitar a dívida.
O locador também pode ajuizar uma ação especial denominada de “despejo por falta de pagamento”. Nessa ação, caso o inquilino não pague sua dívida 15 dias após ser citado, o juiz poderá determinar que seja retirado à força do imóvel.

Multas

Por lei, uma das obrigações do inquilino é o pagamento do aluguel, no dia e valor determinados no contrato. Caso o acerto não seja feito, o locador pode prever a aplicação de penalidades também ficam previstas no contrato de locação.
No contrato devem estar descritos o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa que o inquilino deverá arcar, caso não realize o pagamento do aluguel em dia. No mercado de locação, o índice de correção geralmente adotado é o IGP-M/FGV e os juros moratórios de 1% ao mês. No caso da multa por atraso de pagamento, o locador pode cobrar até 10% do valor do aluguel.
Vale destacar que não existe o limite de 2% para essa multa. Esse limite é imposto pelo Código de Defesa do Consumidor e, como a locação não é uma relação de consumo, esse limite aqui não é aplicável.

Buscando a melhor solução

O primeiro passo para quem busca uma solução é não abrir mão de ter um bom contrato de aluguel que seja capaz de proteger seu imóvel e também sua renda.

Diante de um caso de inadimplência, a melhor solução ainda é o diálogo. Explique a situação ao seu inquilino, deixando claro que o não pagamento do aluguel faz com que ele tenha que gastar ainda mais. Caso ele esteja passando por um momento de dificuldade financeira, tente conversar para que pelo menos uma parte do aluguel seja paga, para que o prejuízo seja menor. Depois negocie o resto da dívida.
As ações judiciais devem ser encaradas como medidas drásticas, pois além de tomarem tempo, necessitam da contratação de um advogado e o pagamento de taxas judiciais, o que também implica em uma série de custos.
Nenhum proprietário aluga um imóvel com o objetivo de despejar seu inquilino. Com certeza seu objetivo é remunerar seu patrimônio. Por isso, é importante deixar claro ao inquilino que honrando suas obrigações, além de não transformar o problema em uma bola de neve, ele pode ter uma ótima relação negocial que poderá durar um bom tempo.

Fechando o negócio

Tomando essas precauções, temos a certeza de que você conta com todos os elementos encontrar bons inquilinos e evitar qualquer tipo de problema antes, durante ou após a a vigência do contrato.

Lembre-se que, mais do que a avaliação prévia do locatário, ter um bom contrato de locação é essencial para assegurar um bom negócio, já que como todo negócio a locação está sujeita à uma série de imprevisibilidades.

Hoje, graças à internet, você já pode contar com bons serviços para ter em mãos um excelente documento.

Não abra mão de contar com especialistas na hora de ter um contrato que proteja o seu imóvel, bem como, possibilite um excelente negócio para você e seu inquilino.

Com esse e-book buscamos mostrar que alguns passos são fundamentais para quem quer alugar com segurança e ter bons inquilinos. Em caso de dúvidas, não deixe de buscar auxílio com a equipe da Contrato Express.

Sobre a Contrato Express

A Contrato Express é uma empresa que pretende simplificar e tornar mais prática todas aquelas situações que dependem de um contrato, possibilitando o acesso fácil a esse documento.

O contrato é um documento fundamental para evitar problemas e antecipar soluções para diversas espécies de relação. Infelizmente, a maioria das pessoas ainda tem medo de realizar contratos e dúvidas sobre o funcionamento da legislação.

Porém, a nossa missão é tornar o contrato mais acessível a mais pessoas e demonstrar como ele pode facilitar inúmeros impasses que surgem diariamente, nos mais diferentes tipos de negócios.

Por meio de um gerador de contratos eletrônico, qualquer pessoa pode ter um documento claro, objetivo e muito estratégico, preenchendo apenas as informações principais.

Cada modelo de contrato elaborado pela Contrato Express foi pensado e desenvolvido por especialistas da área jurídica, que conhecem não apenas as questões legais, mas principalmente problemas e adversidades comuns que permeiam diferentes tipos de relação.

Quer um bom contrato para fechar um bom negócio? Visite o nosso site e confira!

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Escrito por: Alexandre Rodrigues

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