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A lei de locações – e a maior parte dos contratos deste tipo – trazem alguma disciplina sobre o que são benfeitorias. Mas o que são elas? Qual a importância de entender seu conteúdo?

O que são benfeitorias

Benfeitorias são as melhorias feitas na coisa, com vistas a conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Em regra, passam a compor a própria estrutura da coisa, tornando-se indissociável a ela.

Para facilitar a compreensão, as benfeitorias podem ser pensadas como as obras realizadas em determinado imóvel. Uma vez feitas, passam a integrar o bem para todos os efeitos.

Tipos de benfeitorias

Conforme o art. 96, do Código Civil, podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

São voluptuárias aquelas que servem ao deleite ou recreio, sem aumentar a utilidade ou participar na conservação do bem. Exemplo: uma fonte instalada no jardim.

São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. É o caso da construção de uma garagem anexa à casa.

Por fim, são necessárias aquelas destinadas à conservação do bem, ou impedir sua deterioração. Tem-se como exemplo a troca das telhas quebradas.

Quais benfeitorias são indenizáveis?

O tratamento que a lei de locações (Lei nº 8.245/91) dá a cada uma delas é diferenciado: As benfeitorias necessárias serão indenizadas em qualquer caso, mesmo que realizadas sem autorização do proprietário, quando da retomada do imóvel. As úteis, apenas se tiverem sido autorizadas pelo proprietário. E as voluptuárias apenas podem ser levantadas (ou seja, retiradas), quando isto não prejudicar a estrutura do bem.

Assim, valendo-se dos exemplos acima, quando o proprietário reaver o bem deverá indenizar a troca das telhas; deverá indenizar a garagem somente se autorizou sua construção; e poderá ou não permitir a retirada da fonte.

Por fim, cabe aqui um último alerta. A própria lei de locações, em seu art. 35, permite que as partes disponham de modo diferente no contrato. Em outras palavras, é possível que se insiram cláusulas que exclua a indenização de quaisquer benfeitorias, ou que obriguem o proprietário a indenizar até mesmo as voluptuárias, tudo a depender da disposição de vontade das partes.

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