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O contrato de aluguel é um documento que serve para proteger os direitos e as obrigações das partes envolvidas na locação. Além de determinar o que locadores e locatários podem ou não podem fazer com relação ao imóvel, ele serve para evitar problemas no futuro.

Fazer um contrato de aluguel é importante em todas as situações. Mesmo que o locatário seja um amigo ou um parente próximo. Esse documento certamente irá evitar expectativas e discordâncias que, em geral, são ignoradas em um primeiro momento, ou seja, quando o locador quer alugar o imóvel e o locatário, por sua vez, precisa de um lugar para morar.

O contrato serve para determinar a conduta das partes, preservando uma relação de harmonia durante o período em que o locatário permanece no imóvel. Porém, quais são as cláusulas que asseguram a funcionalidade do contrato de aluguel? Você já se perguntou sobre isso? É muito comum que pessoas que não tem conhecimento jurídico que questionem sobre a existência de cláusulas obrigatórias ou mesmo cláusulas que não podem existir, pois são contrárias a legislação.

Se você tem esse tipo de dúvida, esse post é para você! Confira!

Entendendo o que diz a lei sobre os contratos de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) dispõe sobre os diversos tipos de locação: a residencial, a comercial e a por temporada, além de determinar algumas regras que devem ser observadas tanto pelo locador quanto pelo locatário.

A Lei do Inquilinato, no entanto, regulamenta os contratos de forma ampla, ou seja, ela não dispõe sobre o que deve constar exatamente no documento. Porém, com as suas regras e a prática jurídica, algumas cláusulas são fundamentais. Vamos a elas?

Qualificação das partes

A qualificação das partes não é uma cláusula propriamente, já que fica disposta na introdução do contrato de aluguel. No entanto, é uma parte importante do contrato, pois especifica exatamente quem são as partes, evitando por exemplo, uma confusão entre homônimos.

Na qualificação devem contar o nome completo, o estado civil, o número de identidade (RG), o CPF e a profissão. Caso o contrato preveja a garantia de fiança, também é fundamental constar os dados do fiador.

Cláusula estipulando o valor do aluguel e reajuste

É importante que o contrato tenha uma cláusula definindo o valor do aluguel e a forma como será reajustado. O valor deve ser sempre previsto em moeda nacional e a lei veda expressamente vincular o valor a qualquer variação cambial ou mesmo ao salário mínimo.

Além do valor, é importante que a cláusula especifique a data para o pagamento e a forma como deverá ser realizado.

Por fim, a cláusula também deve prever a forma de reajuste dos valores, após um determinando tempo de vigência do contrato. Nos termos da legislação, é necessário aplicar o reajuste de acordo com o índice oficial de preços a cada 12 meses. Em geral, imobiliárias e locadores optam pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGPM-M).

Cláusula dispondo sobre a garantia

Já falamos bastante aqui no blog sobre as garantias no contrato de aluguel e se você tiver curiosidade pode saber mais aqui. No contrato de aluguel deve constar uma cláusula prevendo a garantia escolhida que deverá ser única.

A legislação prevê diversos tipos de garantias, como o cheque caução, a fiança, o seguro fiança e até a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Locador e locatário podem ajustar a garantia que seja melhor para as partes, no entanto, devem escolher apenas uma dentre todas as modalidades.

Cláusula especificando as despesas

Esta é uma cláusula bem importante, porém, nem sempre as minutas de contrato de aluguel contam com ela. Nesta cláusula ficam descritas quais são as despesas que correm por conta do locador e do locatário. Em determinados casos, além do condomínio o locatário precisará arcar com o IPTU e outras taxas.

As despesas que correm por conta do locador, como as reformas estruturais do imóvel, por exemplo, são um dever legal, porém não custa nada deixar isso escrito no contrato para evitar questionamentos.

Cláusula contendo a destinação do imóvel

Nesta cláusula deve estar disposto o objetivo da locação, ou seja, se se trata de uma locação por temporada, comercial ou residencial.

Vale destacar que, caso o inquilino dê uma destinação outra para o imóvel locado, que não aquela prevista no contrato, é possível a rescisão pelo locador.

Cláusula especificando a vigência

Em geral, os contratos de locação contam com um prazo de 30 meses e isso não é uma coincidência. Embora a legislação não proíba a realização de contratos por um tempo menos, ela prevê que nos contratos com período inferior a 30 meses, o locador poderá exigir a devolução do imóvel somente depois de transcorrido cinco anos da locação.

Como o prazo de 30 meses não é curto, na prática, muitos contratos acabam determinando a vigência por esse período, porém, permitem que o inquilino deixe o imóvel depois de cumprida a metade do contrato, sem que haja a incidência de multa.

Vale destacar também que locações cujo prazo sejam menores do que 3 meses são consideradas locação para temporada e contam com regras específicas.

Cláusula contendo multas

As multas servem não apenas para penalizar o inquilino, como também para resguardar os interesses do locador. Em geral, são duas que ficam previstas no contrato de aluguel: a multa por rescisão antecipada e a multa por inadimplência.

No caso da rescisão antecipada, o contrato pode prever uma multa equivalente ao valor de três aluguéis caso o inquilino deixe o imóvel antes de cumprido o prazo mínimo de permanência. Segundo a legislação, essa multa pode ser dispensada em determinadas situações, como é o caso da mudança de cidade por motivos profissionais, por exemplo,

O contrato também pode prever uma multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis. Em geral, essa multa é de 10% do valor do aluguel.

Essas são as principais cláusulas que devem constar no contrato. Com essas dicas você já tem alguns bons elementos para avaliar se você está diante de um bom contrato, ou se está diante de algumas cláusulas abusivas. Caso tenha dúvidas, não deixe de conversar com um profissional da área jurídica de sua confiança. É fundamental ter clareza sobre o documento antes de assiná-lo.

Tem dúvidas sobre o contrato de aluguel e precisa de um bom modelo para facilitar a locação do seu imóvel? Conheça alguns dos serviços da Contrato Express que podem ajudar você a evitar impasses no futuro.

assinatura de contrato de aluguel

Escrito por: Alexandre Rodrigues

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