• Reformas, consertos e manutenção: quem assume a responsabilidade durante a locação?

    Por Alexandre Rodrigues

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José alugou um imóvel e depois de seis meses percebeu uma grande alteração no valor da sua conta de água. Chamou então um encanador, que prontamente identificou o vazamento. Para evitar que a conta de água continuasse a vir com altos valores, José ligou para a imobiliária, que se comprometeu a entrar em contato com o locador. Depois de quinze dias sem nenhuma resposta, José decide resolver a situação, evitando maiores gastos no seu orçamento. Contrata então o encanador e pede para que a imobiliária abata o valor gasto no serviço do seu aluguel. Logo o locador surge se negando a conceder tal abatimento, pois justifica que os valores dos serviços foram muito altos e o serviço não foi autorizado. E, então, como resolver essa questão?

Por um lado, José é responsável pelo pagamento da conta de água e não quer arcar com um gasto que foi causado por um problema no imóvel e não pelo seu próprio consumo. Por outro lado, o locador também não quer arcar com um serviço que considera caro e não autorizou.

Problemas como estes são muito comuns durante a locação e podem se transformar em um grande imbróglio caso não exista um bom contrato. A princípio, a Lei de Locação (Lei n.º 8245/91) determina que os consertos estruturais devem ser de responsabilidade do proprietário, contudo, muitas vezes a falta de uma resposta pronta do locador pode trazer mais problemas para quem mora no imóvel.

A questão envolvendo reformas, consertos e manutenção do imóvel é uma das questões que costuma gerar mais problemas durante a locação. Para saber quem é responsável pelo quê e qual a melhor forma de evitar o surgimento de impasses, continue acompanhando nosso post!

Manutenção do imóvel

Segundo a legislação, o dever de cuidar do imóvel é do inquilino. Logo, todas as questões relativas à conservação do imóvel são de sua responsabilidade. A conservação, no entanto, não é um critério objetivo e existe uma zona bastante nebulosa a respeito do que é a conservação esperada e como ela ocorre na prática. E isso, naturalmente, costuma dar margem a diversas discussões.

Para evitar esse tipo de questão, o contrato deve ser o principal documento para proteger o interesse de todos, bem como, o imóvel.

Apenas para ilustrar a importância de contar com os esclarecimentos no contrato, podemos citar a questão da pintura. A princípio a pintura está relacionada à estrutura do imóvel, no entanto, muitos inquilinos gostam de decorar a casa ou o apartamento e acabam realizando furos e aplicando adesivos que acabam deteriorando a pintura. Nesses casos, não é uma medida desarrazoada do locador solicitar que o imóvel seja pintado antes da devolução. Porém, caso o inquilino não realize qualquer alteração nas paredes e cuide pela limpeza destas, não seria justo arcar com a pintura.

Para evitar problemas dessa natureza, uma cláusula especificando que furos e quaisquer alterações na pintura devem correr por responsabilidade do inquilino, pode evitar grandes impasses.

Vale destacar que quaisquer alterações no imóvel locado, relativas à realização de benfeitorias devem ser avisadas ao locador e autorizada, de preferência por escrito, para também evitar problemas no futuro.

Um bom acervo fotográfico ao entrar no imóvel, também pode evitar problemas e questionamentos acerca da conservação para o inquilino. Por isso, antes de assinar o contrato e entrar no imóvel, vale ter o cuidado de registrar seu estado de conservação.

Problemas estruturais em um imóvel alugado

Problemas estruturais em um imóvel alugado, tais como a fiação elétrica, encanamento, piso ou mesmo pragas são de responsabilidade do proprietário. Sempre que existir uma questão envolvendo a estrutura do imóvel, o inquilino deve notificar o proprietário e exigir um posicionamento sobre a resolução. Um bom contrato deve prever o prazo para que o proprietário se manifeste e tome as devidas providências. Isso evitará que o inquilino saia prejudicado com a demora de ação do proprietário, por exemplo.

Vale destacar que a imobiliária não tem o poder de autorizar nenhuma alteração no imóvel. Para não ter problemas ou questionamentos posteriores, o ideal é exigir que essas manifestações sejam feitas por escrito, evitando qualquer tipo de mal entendimento entre as partes.

O inquilino, por fim, não deve ter prejuízos com qualquer questão relativa à problemas estruturais em um imóvel alugado. Por isso, caso haja demora do proprietário em resolver a questão, os danos e prejuízos sofridos pelo inquilino também devem ser considerados. No caso que colocamos como exemplo, embora o José devesse aguardar as providências do proprietário, este deveria assumir o excesso da conta de água, além do reparo do vazamento.

Cláusulas e soluções

O contrato de locação quanto mais detalhado e objetivo, mais eficiente se torna na resolução dos problemas. Por isso as cláusulas devem sempre prever soluções para conflitos, evitando que eles se tornem ainda maiores caso alguma das partes tenha qualquer problema.

Caso o contrato seja quebrado, é importante que ele também determine como será solucionado o seu descumprimento, inclusive prevendo a localidade da Justiça que deverá ser acionada, no caso do ajuizamento de ações. Uma alternativa interessante que vem ganhando espaço e se tornando muito eficaz na locação é a arbitragem, uma forma de soluções de conflitos extra judicial que pode ser muito mais rápida e eficiente para solucionar problemas envolvendo danos ao imóvel ou até prejuízos decorrentes da inadimplência.

Por mais questões que surjam durante a locação, locadores, imobiliárias e inquilinos devem ter em mente que esse tipo de relação envolve benefícios para todos. Por isso, o ideal é empregar esforços e solucionar as questões de forma pacífica, agindo com transparência e principalmente razoabilidade.

Contar com um auxílio profissional para realizar um bom contrato é uma alternativa que pode trazer muita tranquilidade no futuro, evitando não apenas os prejuízos, mas também os desgastes.

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Escrito por: Alexandre Rodrigues

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