• Tudo o que você precisa saber para lidar com inquilinos inadimplentes

    Por Alexandre Rodrigues

Tempo de leitura: 3 minutos

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Investir em um imóvel com a finalidade de alugá-lo é uma alternativa de renda para muita gente. Porém, para que o aluguel se torne uma verdadeira fonte de receita, é preciso que o locador tome alguns cuidados, especialmente com relação à inadimplência. Além de um bom contrato de locação, é fundamental saber como lidar com os inquilinos inadimplentes, evitando assim, ainda mais desgastes.

Para saber o quê fazer e o quê não fazer nesses casos, acompanhe o post que elaboramos para você!

A importância de um bom contrato

Um contrato de aluguel tem como finalidade formalizar os direitos e os deveres tanto do inquilino como do locador. Um bom acordo, além de estabelecer com clareza tais direitos e deveres, deve tratar sobre situações de conflito e quais medidas devem ser tomadas para que a questão não se transforme em um grande problema.

Por lei, uma das obrigações do inquilino é o pagamento do aluguel, no dia e valor determinados no contrato. Caso o acerto não seja feito, haverá a aplicação de acréscimos e penalidades que também devem estar previstas neste documento.

No contrato devem estar descritos o índice de correção monetária, a taxa de juros e o valor da multa que o inquilino deverá arcar, caso não realize o pagamento do aluguel em dia. No mercado de locação, o índice de correção geralmente adotado é o IGP-M/FGV e os juros moratórios de 1% ao mês. No caso da multa por atraso de pagamento, o locador pode cobrar até 10% do valor do aluguel.

Vale destacar que não existe o limite de 2% para essa multa. Essa restrição é imposta pelo Código de Defesa do Consumidor e, como a locação não é uma relação de consumo, esse limite aqui não é aplicável.

Atrasou o pagamento do aluguel, e agora?

Quando o inquilino atrasa o pagamento, além de incidirem todos esses encargos, o locador ainda pode tomar algumas providências que são:

Protesto do título

O locador pode levar tanto o título de cobrança (boleto bancário, por exemplo) que não foi pago, como o próprio contrato de aluguel para ser protestado. Neste caso, o inquilino será notificado pelo Cartório de Protesto para que salde a dívida. Caso o inquilino não pague os valores devidos, o título será protestado e seu nome inscrito no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, como o SERASA, por exemplo. Isso limitará o inquilino a obter crédito e realizar compras em diversos estabelecimentos.

Ação judicial

Existem dois tipos de ação que podem ser ajuizadas visando a cobrança de aluguéis em atraso. A primeira delas é uma ação de cobrança onde, caso o inquilino não pague os valores em atraso, o juiz pode autorizar a penhora de seus bens pessoais com a finalidade de quitar a dívida.

O locador também pode ajuizar uma ação especial denominada de “despejo por falta de pagamento”. Nessa ação, caso o inquilino não pague sua dívida 15 dias após ser citado, o juiz poderá determinar que seja retirado à força do imóvel.

Caso o contrato de locação não possua nenhuma garantia, como um seguro fiança ou mesmo um fiador, o juiz poderá determinar que o despejo ocorra de forma liminar, ou seja, antes que o inquilino devedor seja notificado para se manifestar na ação.

Qual é a melhor solução para lidar com inquilinos inadimplentes?

Primeiramente, não abra mão de ter um bom contrato de aluguel que seja capaz de proteger seu imóvel e também sua receita.

Diante de um caso de inadimplência, a melhor solução ainda é o diálogo. Explique a situação ao seu inquilino, deixando claro que o não pagamento do aluguel faz com que ele tenha que gastar ainda mais. Caso ele esteja passando por um momento de dificuldade financeira, tente conversar para que pelo menos uma parte do aluguel seja paga, para que o prejuízo seja menor. Depois negocie o resto da dívida.

As ações judiciais devem ser encaradas como medidas drásticas, pois além de tomarem tempo, necessitam da contratação de um advogado o que também implica em custos.

Nenhum proprietário aluga um imóvel com o objetivo de despejar seu inquilino. Com certeza seu objetivo é remunerar seu patrimônio. Por isso, é importante deixar claro ao inquilino que honrando suas obrigações, além de não transformar o problema em uma bola de neve, ele pode ter uma ótima relação negocial que poderá durar um bom tempo.

Tem dúvidas sobre como lidar com a inadimplência na locação? Deixe seus comentários abaixo ou fale com um de nossos especialistas!

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Escrito por: Alexandre Rodrigues

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6 dúvidas

ademar ferreira costa | 20 set 2016 às 00:00

Foi feito um contrato de locação residencial,com reconhecidas das partes, o locatário fez a seguinte proposta, pagar parcelado a cauçao, e a após isto ser entregue as chaves, ele pagou a primeira parcela num total de três, sendo que 15 dia após pagar a primeira parcela, desistiu de continuar pagando e quer a primeira parcela de volta. ele tem direito a isso? uma vez que deixei de alugar para outro .

    Alexandre Rodrigues | 20 set 2016 às 00:00

    Olá Ademar, tudo bom?

    A caução é uma garantia previsa na lei de locações (até o limite de 3 aluguéis) e o proprietário pode exigir que o inquilino entregue esse valor sim. Se vocês fizeram um acordo de que seria paga a caução parcelada, é dever do inquilino cumprir com o acordado, sob pena de inadimplemento, o que autoriza a sua retirada do imóvel assim como as multas previstas no contrato. Ele não pode simplesmente deixar de pagar tanto quando não pode simplesmente deixar de pagar o aluguel ou qualquer outra prestação do contrato.

Silvia | 20 set 2016 às 00:00

Boa noite!
Meu apartamento está alugado, porém a minha Inquilina sairá esse mês alegando que continuará pagando as pendências de condomínio que estavam no ccontrato. A minha dúvida
é: Como fazer um contrato passando a dívida que ela fez p ela mesma ou para o fiador em boleto ou sei lá. Por gentileza me oriente.Obgada

    Alexandre Rodrigues | 20 set 2016 às 00:00

    Olá Sílvia, obrigado pela sua pergunta!

    As despesas ordinárias do condomínio são responsabilidade do locatário durante o período da locação por determinação legal, isso está previsto no artigo 23 da Lei de Locações. Assim, se a inquilina deixar de pagar as despesas após sair do imóvel você poderá cobrá-la judicialmente, através da ação de cobrança, ou mesmo extra judicialmente, no cartório de protesto de títulos, já que por lei o contrato de locação é um título executivo extrajudicial.

    Ainda que a locação tenha terminado, o contrato permanecerá válido e eficaz, sendo que a saída do imóvel não muda a obrigação de pagar pelas despesas contraídas durante a locação.

    Ficou claro? Se tiver mais alguma dúvida não deixe de nos avisar!

Andréa | 20 set 2016 às 00:00

Bom dia. Aluguei uma casa em que o inquilino saiu deixando dividas de aluguel e energia. A três meses estou tentando receber esses valores dele amigavelmente mais todo mês que ele marca uma data para recebimento no dia ele diz que não tem o valor para pagar. O contrato que tinha com ele não foi reconhecido em cartório. Será que posso entrar na justiça para requerer esse valor? Como agir nesse caso?

Desde já agradeço a ajuda.

    Alexandre Rodrigues | 20 set 2016 às 00:00

    Olá Andréa, obrigado pela sua pergunta!

    Você pode entrar na justiça sim, mas se possui um contrato escrito é ainda melhor procurar o cartório de protesto de títulos da sua cidade e verificar com eles se o seu contrato preenche os requisitos para realizar a execução extrajudicial, que costuma ser mais rápida e barata que uma ação judicial. Qualquer outra dúvida, estamos à disposição!

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