• Tudo o que você precisa saber sobre as garantias no contrato de locação

    Por Alexandre Rodrigues

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Um proprietário que deseja ter segurança durante a locação do seu imóvel, não pode deixar de prever uma garantia em seu contrato de locação. A Lei de Locação (Lei n.º 8.245/91) prevê quais são os tipos de garantias que o locador pode exigir no contrato e quais são as características de cada uma delas. As garantias servem para que o proprietário não saia no prejuízo, especialmente quando se trata de problemas de inadimplência. Já falamos aqui sobre algumas estratégias para lidar com inquilinos inadimplentes e no post de hoje vamos tirar as dúvidas mais comuns sobre as garantias e de que forma elas podem ser utilizadas em benefício do locador, sem que se tornem abusivas para o inquilino. Quer saber mais? Então confira o post que elaboramos para você!

Quais são as garantias do contrato de locação

A Lei de Locação prevê quatro tipos de garantias que o locador pode exigir do inquilino no contrato de locação. São elas:

Caução

Na caução o inquilino indica um bem, que pode ser móvel ou imóvel, como forma de garantir a dívida, caso fique inadimplente. A caução, portanto, pode ser prestada tanto na forma de dinheiro, como veículos, outros imóveis, títulos de capitalização, entre outros.

Caso a caução seja dada na forma de dinheiro, a legislação prevê algumas regras. Primeiramente, a quantia dada em garantia não pode ser superior ao valor de três meses de aluguel e deve ser devolvida ao final do contrato, obviamente, caso não existam pendências financeiras. Além disso, o valor deve ser depositado em uma caderneta de poupança sendo que os respectivos rendimentos serão em benefício do locador, após o levantamento da quantia.

Muitos inquilinos tem dúvidas se podem receber a caução mesmo se saírem antes do final do contrato. A resposta é que sim, porém, esse inquilino deverá arcar com a multa decorrente da saída do imóvel antes do término da locação. Como essa multa, em geral, também é no valor de três meses de aluguel, muitos acabam confundindo. Porém, a caução é uma garantia que serve para proteger o proprietário da inadimplência, já a multa é uma penalidade e é aplicada pelo descumprimento dos termos do contrato.

Por fim, vale deixar registrado que a caução dada na forma de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos, já a caução de bens imóveis deverá ser averbada na matrícula do imóvel.

Fiança

No caso da fiança, o inquilino indica uma pessoa que se responsabilizará pela dívida caso deixe de pagar o aluguel corretamente. O fiador, portanto, é quem garante satisfazer uma obrigação assumida pelo inquilino.

Muitas vezes é solicitado ao fiador que indique um imóvel antes de garantir o contrato, mas é importante ressaltar que, neste caso, não se trata de garantia real ou hipoteca. Na verdade, a indicação de um imóvel é uma forma de assegurar que o fiador é capaz de arcar com suas obrigações, caso seja necessário. Mesmo não se tratando de hipoteca, no entanto, para que a fiança seja válida o cônjuge deve autorizar expressamente o compromisso, assinando o contrato de locação, exceto se o fiador não for casado, obviamente.

Seguro fiança

No seguro fiança, o inquilino contrata um seguro através de um banco ou de uma seguradora que irá garantir o valor dos aluguéis ou encargos do imóvel em atraso. A depender do seguro que se contrate, outras despesas também podem ser incluídas, como a proteção de danos causados no imóvel durante a locação.

Embora seja a garantia mais eficiente na proteção dos direitos do locador, o seguro fiança costuma não ser muito popular entre os inquilinos. A principal objeção relacionada ao seguro fiança diz respeito ao seu custo, já que o valor é pago mensalmente à seguradora ou ao banco mas não retorna ao inquilino após o fim da locação.

Uma forma de reduzir o custo do seguro-fiança e tornar ele mais atrativo ao locatário é incluir no contrato de locação uma forma mais eficiente de solução de conflitos para reduzir o risco da seguradora, como é o caso da arbitragem.

Cessão fiduciária

Na cessão fiduciária, o inquilino registra a garantia junto à administradora do fundo de investimento. Caso o inquilino deixe de cumprir com suas obrigações, a administradora poderá transferir quotas e/ou rendimentos da aplicação financeira ao locador, sem que isso impeça a ação de despejo.

Nem todo investimento, no entanto, pode ser utilizado para esta finalidade. Em 2005 a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), vinculada ao ministério da fazenda, determinou que estes fundos devem ter em sua denominação a expressão “Garantia de Locação Imobiliária“, entre outras exigências da Instrução normativa CVM nº 432.

Como exigir as garantias no contrato de locação?

Uma das principais questões dos proprietários é sobre quais garantias exigir e como.

Primeiramente, é preciso ter em mente que a legislação proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no contrato, sob pena de nulidade do documento. Por mais que durante a negociação o proprietário possa oferecer alternativas de garantia ao inquilino, depois de se chegar a um acordo apenas a garantia escolhida pelas partes é que fica expressamente prevista no contrato.

Essa é uma falha muito comum que pode ser encontrada em diversos modelos de contrato de locação e que pode resultar em muita dor de cabeça para o locador, já que a legislação prevê multa de três a doze vezes o valor do aluguel ou prisão que pode ser de 5 dias até 6 meses. Por isso, é bom apostar em um modelo elaborado por especialistas, que entendam do tema com clareza.

O proprietário pode exigir a garantia que lhe for mais vantajosa, contudo, nem o inquilino, nem a imobiliária são obrigados a aceitar. Por isso, quem pretende locar o imóvel com rapidez deve sempre considerar a garantia como forma de negociação, afinal, todas elas irão garantir o proprietário da mesma forma.

Outra questão bastante comum relacionada às garantias é se o proprietário pode exigir que o fiador possua um imóvel na mesma cidade do que será locado. A resposta é sim. A lei não estabelece nenhum critério objetivo para o fiador, sendo direito do proprietário escolher o critério que desejar na sua escolha. Assim, o locador pode exigir que o locador possua um imóvel na mesma cidade para reduzir o seu custo, caso seja necessário a penhora do imóvel para cumprimento da obrigação locatícia.

Modelos de contratos e tipos de garantias

As garantias no contrato de locação é um tema que costuma gerar muitas dúvidas entre inquilinos, proprietários e até imobiliárias. Por isso, não é difícil encontrar modelos pela internet que constem algumas incompatibilidades com a legislação, o que pode gerar a nulidade do documento e até mesmo prisão ou multas pesadas para o locador.

Contar com um modelo de contrato pronto certamente é uma comodidade que pode trazer economia e muitos benefícios para as partes. Porém não abra mão de ter um critério de qualidade na hora de escolher seu modelo. Não deixe de buscar por modelos de contratos que sejam elaborados por especialistas, que de fato conheçam a legislação. Na dúvida, use a nossa ferramenta gratuita para gerar seu contrato de locação.

Com o modelo em mãos, também não deixe de ler com atenção e questionar se todas as cláusulas ali previstas contemplam situações de conflito que poderão surgir em uma locação. Lembre-se que uma boa negociação, feita com conhecimento, pode fazer com que seu imóvel seja locado mais rápido por bons inquilinos.

Tem dúvidas sobre as garantias do seu contrato de locação? Deixe seus comentários abaixo ou fale com um de nossos especialistas!

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Escrito por: Alexandre Rodrigues

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2 dúvidas

Rosete Ribeiro | 18 out 2016 às 16:55

Boa noite. Tenho a seguinte dúvida. Vou alugar o meu imóvel para a mãe da pessoa que vai morar. Devo citá-la no contrato como moradora? O que posso exigir do morador em termos de documentação? Outra dúvida que fiquei durante a leitura acima. Vou alugar com a garantia sendo o valor de dois meses de aluguel e depositar em uma caderneta de poupança. Essa caderneta é em meu nome, claro, mas o rendimento desse depósito, desses 30 meses da locação, é meu ou do locatário? Desde já, agradeço a atenção.

    Alexandre Rodrigues | 18 out 2016 às 16:55

    Olá Rosete!

    Idealmente, o aluguel deve ser feito em nome da pessoa que irá exercer a posse do imóvel, ou seja, do morador, podendo a mãe do inquilino funcionar no contrato como fiadora. Neste caso, no entanto, não poderia ser cobrada a caução, já que apenas uma modalidade de garantia é permitida por lei. Por outro lado, por se tratarem de pessoas da mesma família, não é um problema grave e não é necessário informar os dados do morandor, bastando incluir a forma usual de que o imóvel será para uso do “locatário e sua família”, o que é padrão dos contratos feitos no nosso sistema.

    Quanto à caução, o rendimento da poupança pertence ao locatário. Isso está previsto no Art. 37 parágrafo 2º da Lei de Locações.

    Ficou com mais alguma dúvida? Não hesite em nos perguntar!

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